質(zhì)量保證金扣除規(guī)定詳解
老師您好,這個(gè)質(zhì)保費(fèi)為什么要扣掉啊,為什么要算到開發(fā)成本里???這個(gè)邏輯沒(méi)有搞懂,望老師解答,謝謝
問(wèn)題來(lái)源:
4.2019年7月,某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下:
(1)2016年1月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地,并繳納了契稅。
(2)2016年3月開始動(dòng)工建設(shè),發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元,小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元)。
(3)2018年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元,未開具發(fā)票。
(4)2019年6月該項(xiàng)目已對(duì)外銷售可售建筑面積的90%,共計(jì)取得含增值稅收入54000萬(wàn)元,剩余可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。
(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。
(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%;該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的房產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算比例為5%)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
(2)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。
(3)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
(4)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
(5)計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。(2016年考題改編)
【答案及解析】
(1)該項(xiàng)目對(duì)外銷售可售建筑面積的90%,剩余10%以成本價(jià)出售給職工,相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售,屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。
(2)契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540(萬(wàn)元)
取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540(萬(wàn)元)
(3)轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000(萬(wàn)元)
應(yīng)繳納的增值稅=60000÷(1+5%)×5%=2857.14(萬(wàn)元)
應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×(5%+3%+2%)=285.71(萬(wàn)元)
(4)開發(fā)成本=6000-600=5400(萬(wàn)元)
開發(fā)費(fèi)用=2000+(18540+5400)×5%=3197(萬(wàn)元)
加計(jì)扣除金額=(18540+5400)×20%=4788(萬(wàn)元)
該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71(萬(wàn)元)
(5)土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15(萬(wàn)元)
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32(萬(wàn)元)
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32(萬(wàn)元)。

孔老師
2020-09-01 13:57:13 4566人瀏覽
工程竣工驗(yàn)收后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要支付給施工方工程價(jià)款,施工方是收款方,所以施工方是開具發(fā)票的一方。質(zhì)量保證金是工程價(jià)款的一部分,如果施工方對(duì)質(zhì)量保證金開 具發(fā)票,那么這部分是可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中計(jì)算扣除的。如果沒(méi)有開具發(fā)票,這部分質(zhì)保金是不可以扣除的。本題質(zhì)保金沒(méi)有開具發(fā)票,所以不可以扣除,需要從開發(fā)成本里減除。
您再理解一下~~
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