4.2019年7月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

（1）2016年1月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

（2）2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元）。

（3）2018年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元，未開具發(fā)票。

（4）2019年6月該項(xiàng)目已對(duì)外銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含增值稅收入54000萬(wàn)元，剩余可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。

（5）該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的房產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）簡(jiǎn)要說(shuō)明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。

（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。（2016年考題改編）

【答案及解析】

（1）該項(xiàng)目對(duì)外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)出售給職工，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。

（2）契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540（萬(wàn)元）

取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540（萬(wàn)元）

（3）轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬(wàn)元）

（4）開發(fā)成本=6000-600=5400（萬(wàn)元）

開發(fā)費(fèi)用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除金額=（18540+5400）×20%=4788（萬(wàn)元）

該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬(wàn)元）

（5）土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬(wàn)元）

增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬(wàn)元）。