質(zhì)保金未開發(fā)票為何要扣除?
題目中第(3)條,竣工驗收扣留600萬的質(zhì)保金,未開具發(fā)票。為什么還要扣除,不是開具發(fā)票的才能扣嗎?
問題來源:
4.2019年7月,某縣稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下:
(1)2016年1月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地,并繳納了契稅。
(2)2016年3月開始動工建設(shè),發(fā)生開發(fā)成本6000萬元,小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元)。
(3)2018年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收,扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元,未開具發(fā)票。
(4)2019年6月該項目已對外銷售可售建筑面積的90%,共計取得含增值稅收入54000萬元,剩余可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。
(5)該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元。
(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%;該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的房產(chǎn)選擇簡易計稅方法計稅,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算比例為5%)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號回答問題,如有計算需計算出合計數(shù)。
(1)簡要說明該企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅清算的理由。
(2)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。
(3)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。
(4)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
(5)計算該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。(2016年考題改編)
【答案及解析】
(1)該項目對外銷售可售建筑面積的90%,剩余10%以成本價出售給職工,相當(dāng)于該項目全部銷售,屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的范圍。
(2)契稅應(yīng)納稅額=18000×3%=540(萬元)
取得土地使用權(quán)支付金額=18000+540=18540(萬元)
(3)轉(zhuǎn)讓收入=54000/90%=60000(萬元)
應(yīng)繳納的增值稅=60000÷(1+5%)×5%=2857.14(萬元)
應(yīng)繳納的城建稅及附加=2857.14×(5%+3%+2%)=285.71(萬元)
(4)開發(fā)成本=6000-600=5400(萬元)
開發(fā)費用=2000+(18540+5400)×5%=3197(萬元)
加計扣除金額=(18540+5400)×20%=4788(萬元)
該企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71(萬元)
(5)土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15(萬元)
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32(萬元)
應(yīng)補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32(萬元)。

劉老師
2020-09-04 11:03:26 4088人瀏覽
正因為沒有開具發(fā)票,所以不可以作為開發(fā)成本扣除,所以需要將600萬從開發(fā)成本6000萬(因為600萬是包含在600萬中)中扣除。剩余的部分才可以作為扣除項目~~如果開具發(fā)票,那么6000萬全部可以作為扣除項目~
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