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不動產(chǎn)增值稅計算中哪些原價可扣除哪些不可扣除

這題轉(zhuǎn)讓房屋計算增值稅時為什么允許扣除取得房屋時的原價？計算提供建筑服務時的增值稅時不可以扣除取得房屋時的原價嗎？哪些可以扣除取得房屋時的原價哪些不可以扣除？還有這里轉(zhuǎn)讓房屋時的增值稅稅率為什么是5％而不是9％？

土地增值稅應納稅額的計算 2022-08-02 13:35:33

問題來源：

李某系某市居民，于2011年2月以38萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費1萬元，購置后一直對外出租。2022年1月，將臨街商鋪改租為賣，以含稅價80萬元轉(zhuǎn)讓給他人并簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80%。所在省政府允許扣除地方教育附加。印花稅稅率為0.05%。
要求：根據(jù)上述資料，計算回答下列問題。

（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的增值稅。

增值稅=（80-38）/（1+5%）×5%=2（萬元）。

（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪計算土地增值稅時可扣除的稅金及附加合計數(shù)。

城建稅和兩個附加=2×（7%+3%+2%）=0.24（萬元）
印花稅=80×0.05%=0.04（萬元）
合計金額=0.24+0.04=0.28（萬元）。

（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪計算土地增值稅時可扣除項目金額合計。

可扣除項目金額合計=70×80%+0.28=56.28（萬元）。

（4）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的土地增值稅。

增值額=80-2-56.28=21.72（萬元）
增值率=21.72/56.28×100%=38.59%＜50%，適用30%的稅率。
應繳納土地增值稅=21.72×30%=6.52（萬元）。

【考點提示】（1）第二章　納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅的計算　　參考教材P102　參考輕一P137
（2）、（3）第十章　土地增值稅的扣除項目　　參考教材P426　參考輕一P698-P699
（4）第十章　土地增值稅應納稅額的計算　　參考教材P428　參考輕一P702

查看完整問題

喬老師

2022-08-03 08:02:33 3351人瀏覽

哈嘍！努力學習的小天使：

1. 李某是小規(guī)模納稅人，商鋪是“外購”的

根據(jù)規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2. 是的

3. 給您總結(jié)如下：

情形		預繳稅額	申報納稅
跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務	一般	差價	全價
跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務	簡易	差價	差價
（房企）轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的不動產(chǎn)	一般	預收款全價	差價
（房企）轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的不動產(chǎn)	簡易	預收款全價	全價
（非房企）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)	一般	①自建：全價 ②非自建：差價	全價
（非房企）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)	簡易	①自建：全價 ②非自建：差價	①自建：全價 ②非自建：差價
出租不動產(chǎn)	一般	租金全價	租金全價
出租不動產(chǎn)	簡易	租金全價	租金全價