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不動產(chǎn)保有與流通環(huán)節(jié)分別需要交哪些稅？

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2024-08-08 10:04:16

問題來源：

第一部分　實體稅種

【知識點四】應(yīng)納稅額計算

十三、土地增值稅

1.扣除項目的確定

（1）房地產(chǎn)企業(yè)+新建房

第一、取得土地使用權(quán)所支付金額（包括契稅）

提示

逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得作為扣除項目扣除

第二、房地產(chǎn)開發(fā)成本（6項）

提示1

占用耕地繳納的耕地占用稅屬于土地征用及拆遷補償費的范疇，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

提示2

建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，不得計算扣除。

提示3

裝修費可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

第三、房地產(chǎn)開發(fā)費用（兩個公式）

公式一：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

提示

利息扣除的限定：不超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算出的金額，不包括加息、罰息。

公式二：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

提示

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此公式扣除。

第四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅、教育費附加

提示1

增值稅的兩種計算方法

提示2

地方教育附加能否扣除要根據(jù)題干的提示和要求。

第五、加計扣除

加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

重點提示

取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的配比規(guī)則

取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本	開發(fā)情形	扣除與否
		未開發(fā)	×
		已開發(fā)的	已完工	已售出	?
						未售出	×
				未完工	×

①實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）；

②實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）；

③實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=本項目全部利息×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）+（實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；或（實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

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