房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定
精選回答
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)開始時間根據(jù)房產(chǎn)的用途、來源和建設(shè)情況的不同而有所區(qū)別。
1. 原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：當納稅人將原有的房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營時，其納稅義務(wù)發(fā)生時間從生產(chǎn)經(jīng)營之月起計算。
2. 自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營：如果納稅人自行新建房屋并用于生產(chǎn)經(jīng)營，那么其納稅義務(wù)發(fā)生時間從房屋建成之日的次月起計算。
3. 委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋：對于委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，其納稅義務(wù)發(fā)生時間從辦理驗收手續(xù)之次月起計算。
4. 購置新建商品房：納稅人購置新建商品房時，其納稅義務(wù)發(fā)生時間自房屋交付使用之次月起計算。
5. 購置存量房(二手房)：對于購置的存量房，即二手房，其納稅義務(wù)發(fā)生時間自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計算。
6. 出租、出借房產(chǎn)：對于出租或出借的房產(chǎn)，其納稅義務(wù)發(fā)生時間從交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計算。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借商品房：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，其納稅義務(wù)發(fā)生時間自房屋使用或交付之次月起計算。
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人：
1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的：由經(jīng)營管理單位納稅
2. 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的：由集體單位和個人納稅
3. 產(chǎn)權(quán)出典的：由承典人納稅
4. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不再房屋所在地的產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的：由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
5. 納稅單位和個人無租使用其他單位的房產(chǎn)：由使用人代為繳納房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅征稅范圍：
1. 以房產(chǎn)為征稅對象，但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋，不征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
2. 房產(chǎn)稅的征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅率：
1. 從價計征(經(jīng)營自用)：1.2%
2. 從租計征(出租)：12%
3. 對個人出租住房，不區(qū)分用途：4%
5. 對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的：4%
計稅依據(jù)：
1. 從價計征(經(jīng)營自用的房產(chǎn))---房產(chǎn)的計稅余值
計稅余值：房產(chǎn)原值一次減除10%---30%后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
房產(chǎn)的計稅余值=房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]
房產(chǎn)原值：
⑴房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
⑵對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。
⑶對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
⑷納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定
房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。
⑴凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
⑵對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。
⑶投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定
①以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的
從價計征：由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅
②以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的
從租計征：由投資方按不含增值稅的租金收入計征房產(chǎn)稅
③融資租賃
承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起從價計稅；
合同未約定開始日的，自合同簽訂的次月起從價計稅
⑷居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)計稅的規(guī)定
由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
自營的(從價計征)：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值
出租的(從租計征)：依照不含增值稅的租金收入計征
⑸凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
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