房產(chǎn)稅如何計(jì)算繳納
精選回答
?房產(chǎn)稅的計(jì)算和繳納方式主要取決于房產(chǎn)的持有方式和使用情況。?
?從價(jià)計(jì)征?:這是按照房產(chǎn)的原值減去一定比例后的余值來計(jì)稅。
計(jì)算公式為:
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%??鄢壤筛魇?、自治區(qū)、直轄市人民政府在10%到30%的幅度內(nèi)自行確定。?
從租計(jì)征?:這是按照房產(chǎn)的租金收入來計(jì)稅。
計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額=租金收入×12%。對于個(gè)人出租住房,稅率有所優(yōu)惠,一般為4%。
房產(chǎn)稅征稅范圍:
1. 以房產(chǎn)為征稅對象,但獨(dú)立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋,不征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
2. 房產(chǎn)稅的征稅范圍:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),不包括農(nóng)村。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人:
1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的:由經(jīng)營管理單位納稅
2. 產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的:由集體單位和個(gè)人納稅
3. 產(chǎn)權(quán)出典的:由承典人納稅
4. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不再房屋所在地的產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的:由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
5. 納稅單位和個(gè)人無租使用其他單位的房產(chǎn):由使用人代為繳納房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅稅率:
1. 從價(jià)計(jì)征(經(jīng)營自用):1.2%
2. 從租計(jì)征(出租):12%
3. 對個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途:4%
5. 對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房的:4%
計(jì)稅依據(jù):
1. 從價(jià)計(jì)征(經(jīng)營自用的房產(chǎn))---房產(chǎn)的計(jì)稅余值
計(jì)稅余值:房產(chǎn)原值一次減除10%---30%后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
房產(chǎn)的計(jì)稅余值=房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]
房產(chǎn)原值:
⑴房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定,在會計(jì)核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
⑵對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。
⑶對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
⑷納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。
房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定
房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
⑴凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。
⑵對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
⑶投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定
①以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的
從價(jià)計(jì)征:由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅
②以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的
從租計(jì)征:由投資方按不含增值稅的租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅
③融資租賃
承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起從價(jià)計(jì)稅;
合同未約定開始日的,自合同簽訂的次月起從價(jià)計(jì)稅
⑷居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定
由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
自營的(從價(jià)計(jì)征):依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征,沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值
出租的(從租計(jì)征):依照不含增值稅的租金收入計(jì)征
⑸凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
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