
土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。
更新時(shí)間:2022-03-07 17:33:17 查看全文>>
土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。
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土地增值稅的計(jì)算公式為:
應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,或者采用簡便算法:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
其中,“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額??鄢?xiàng)目包括:
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2. 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
土地增值稅征稅范圍:
征稅范圍的一般規(guī)定:
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),則不予征稅。具體不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況:
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中,社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會,以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
不屬于土地增值稅納稅義務(wù)人的是將辦公樓用于出租的外商投資企業(yè)。
土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人。
土地增值稅的征收管理:
(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限
1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
2.對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。
3.預(yù)征率:除保障性住房外,東部地區(qū)省份不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%。
土地增值稅扣除項(xiàng)目
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
土地增值稅
土地增值稅稅率是針對土地增值稅征收的稅率,土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
1、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比不超過50%的部分,率稅30%,率速算扣除系數(shù)0;
2、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過50%至100%的部分,率稅40%,率速算扣除系數(shù)5%;
3、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過100%至200%的部分,率稅50%,率速算扣除系數(shù)15%;
4、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比超過200%的部分,率稅60%,率速算扣除系數(shù)35%。
土地增值稅的定義
土地增值稅的征收方式:
核定征收,按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。
減除法定扣除項(xiàng)目金額后,按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況:能夠提供購房發(fā)票;不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。
計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:
取得土地使用權(quán)所支付的金額;
開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
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國內(nèi)學(xué)者,教授,1985年起從事稅收教學(xué)和研究,有稅務(wù)機(jī)關(guān)、會計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、外商投資企業(yè)的多維度實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷。
彭婷稅務(wù)師《稅法一》、 《稅法二》
會計(jì)學(xué)碩士、注冊會計(jì)師、會計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、多年會計(jì)職稱考試教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。理論知識扎實(shí)、授課方式多樣。
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多年財(cái)稅教學(xué)行業(yè)經(jīng)驗(yàn),精通理論知識,深諳財(cái)稅考試命題規(guī)律,多年專業(yè)輔導(dǎo)書編輯策劃經(jīng)驗(yàn),熟悉學(xué)員學(xué)習(xí)歷程和心態(tài)變化。
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