當前位置：東奧會計在線 > 財會狂歡節(jié) > 私塾課> 投資性房地產(chǎn)，長期股權(quán)投資1
講師: 張敬富
專題五、投資性房地產(chǎn)
一、投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項目
范圍 | 相關(guān)內(nèi)容 |
1.已出租的土地使用權(quán)（經(jīng)營租賃方式） | （1）企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類； （2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)。 |
2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) | 閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。 |
3.已出租的建筑物 | （1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物； （2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)； （3）通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。 （4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。 |
(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。(固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn))
2.作為存貨的房地產(chǎn)：通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
【特別提示】
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。
三、投資性房地產(chǎn)的確認
投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：
1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);
2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
四、投資性房地產(chǎn)的賬務處理
(一)投資性房地產(chǎn)的初始計量：按成本進行計量(★★★外購或自行建造：自租賃期開始日或用于資本增值之日起)
(二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。
但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。(★★★公允價值模式有例外)
1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)(★★★3個允許 ：允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準備)
【特別提示】
已經(jīng)計提的投資性房地產(chǎn)減值準備，不允許轉(zhuǎn)回。
2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)(★★★3個不允許：不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準備)
(1)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
(2)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
發(fā)生業(yè)務 | 成本模式 | 公允價值模式 | |
（一）科目設置 | ①投資性房地產(chǎn) ②投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ③投資性房地產(chǎn)減值準備 | 投資性房地產(chǎn)—成本 —公允價值變動 | |
（二）賬務處理 | |||
1.增加時 | ①外購時： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 | ①外購時： 借：投資性房地產(chǎn)—成本 貸：銀行存款 | |
②自行建造 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品等 | ②自行建造 借：投資性房地產(chǎn)—成本 貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品等 | ||
2.收租金 | 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 | ||
3.期末計量 | 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） | ①期末公允價值＞賬面余值 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 ②期末公允價值＜賬面余值 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 | |
4.減值 | 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 【特別提示】 計提減值后不允許轉(zhuǎn)回 | 不允許計提減值 | |
5.處置 | ①借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 ②借：其他業(yè)務成本（倒擠） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) | ①借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 ②借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動（可借可貸） 同時： ③借：公允價值變動損益（可借可貸） 貸：其他業(yè)務成本 同時： 借：其他綜合收益 貸：其他業(yè)務成本 | |
專題六、長期股權(quán)投資
一、企業(yè)合并的基本概念
企業(yè)合并：是指將兩個或者兩個以上單獨的企業(yè)合并形成一個報告主體的交易或事項。
二、企業(yè)合并類型的判斷(以控股合并為例)
合并類型 | 含義 |
①同一控制下的企業(yè)合并 | 是指參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的合并交易。 |
②非同一控制下的企業(yè)合并 | 是指參與合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的合并交易，即同一控制下企業(yè)合并以外的其他企業(yè)合并。 |
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