投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。

（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實際成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

參見“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。

【疑難問題解答】部分出租自建房屋建筑物轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)是否應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)無形資產(chǎn)中對應(yīng)的土地使用權(quán)？

答：應(yīng)將該房屋所占土地使用權(quán)價值按照房屋建筑物中自用建筑面積和對外出租建筑面積的比例進行分攤，將分攤到對外出租建筑面積的土地使用權(quán)價值一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的成本中。

【例題·單選題】甲公司以1 400萬元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，全部成本合計6 000萬元，完工當日土地使用權(quán)賬面價值為1 200萬元，假定不考慮其他因素，租賃期開始日該投資性房地產(chǎn)的初始成本是（　?。┤f元。

A.3 600　　　

B.7 200

C.2 400　　　

D.2 000

【答案】C

【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400（萬元）。