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土地增值稅的計稅依據(jù)

來源：東奧會計在線責(zé)編：李雪婷 2025-04-01 10:11:55

精選回答

東奧注冊會計師

2025-04-16 02:10:45

土地增值稅的計稅依據(jù)

收入額的確定

1. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

⑴實物收入：按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入

⑵無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入

⑶外國貨幣：以取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣

⑷房企售房代收的各項費用：

(1)如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入，作扣除項目，但不作為加計20%扣除的基數(shù)

(2)如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入，不作扣除項目

2. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

⑴增值稅簡易計稅方法

全額計稅：

不含稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額

或=含稅收入÷(1+5%)

差額計稅

不含稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額

⑵增值稅一般計稅方法

房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額

非房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額

或=含稅收入÷(1+9%)

扣除項目及其獎金

一. 新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得作為扣除項目扣除。

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)支付的地價款(買地的錢)

①出讓方式取得為土地出讓金

②行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金

③轉(zhuǎn)讓方式取得為實際支付的地價款

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，如契稅，登記、過戶手續(xù)費

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

⑴土地征用及拆遷補償費

土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等

⑵前期工程費

規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出

⑶建筑安裝工程費

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

增值稅發(fā)票的備注欄應(yīng)當(dāng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項目名稱，否則不得計入扣除項目

⑷基礎(chǔ)設(shè)施費

開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出

⑸公共配套設(shè)施費

不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

⑹開發(fā)間接費用

直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用(與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)

⑴能分攤利息支出，并提供金融機構(gòu)證明的(方法一)①利息+(1+2)×5%以內(nèi)

②利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

⑵不能分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明(方法二)

①(1+2)×10%以內(nèi)

②全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方法扣除

兩點專門規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

⑵其他企業(yè)

印花稅+城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除

不得抵扣的增值稅進項稅額實際上增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在項目“2.房地產(chǎn)開發(fā)成本”中扣除，不單獨作為稅金扣除

印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除，因此，不允許作為與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金再重復(fù)扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅(按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)記載的金額的0.5‰計算)

5. 加計扣除

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(1+2)×20%

⑵對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除

二. 存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項目

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

6. 舊房及建筑物的評估價格(不是原值，不是凈值)

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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