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土地增值稅的計稅依據

來源：東奧會計在線責編：李雪婷 2025-04-01 10:11:55

精選回答

東奧注冊會計師

2025-04-16 02:10:45

土地增值稅的計稅依據

收入額的確定

1. 納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

⑴實物收入：按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入

⑵無形資產收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入

⑶外國貨幣：以取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣

⑷房企售房代收的各項費用：

(1)如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入，作扣除項目，但不作為加計20%扣除的基數

(2)如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入，不作扣除項目

2. 納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

⑴增值稅簡易計稅方法

全額計稅：

不含稅收入=含稅收入-增值稅應納稅額

或=含稅收入÷(1+5%)

差額計稅

不含稅收入=含稅收入-增值稅應納稅額

⑵增值稅一般計稅方法

房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額

非房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額

或=含稅收入÷(1+9%)

扣除項目及其獎金

一. 新建房屋轉讓扣除項目

房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得作為扣除項目扣除。

1. 取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權支付的地價款(買地的錢)

①出讓方式取得為土地出讓金

②行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金

③轉讓方式取得為實際支付的地價款

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，如契稅，登記、過戶手續(xù)費

2. 房地產開發(fā)成本

⑴土地征用及拆遷補償費

土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等

⑵前期工程費

規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出

⑶建筑安裝工程費

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

增值稅發(fā)票的備注欄應當注明建筑服務發(fā)生地名稱、項目名稱，否則不得計入扣除項目

⑷基礎設施費

開發(fā)小區(qū)內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出

⑸公共配套設施費

不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出

⑹開發(fā)間接費用

直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等

3. 房地產開發(fā)費用(與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用)

⑴能分攤利息支出，并提供金融機構證明的(方法一)①利息+(1+2)×5%以內

②利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

⑵不能分攤利息支出或不能提供金融機構證明(方法二)

①(1+2)×10%以內

②全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方法扣除

兩點專門規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

4. 與轉讓房地產有關的稅金

⑴房地產開發(fā)企業(yè)

城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

⑵其他企業(yè)

印花稅+城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除

不得抵扣的增值稅進項稅額實際上增加了房地產開發(fā)成本，在項目“2.房地產開發(fā)成本”中扣除，不單獨作為稅金扣除

印花稅是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，因此，不允許作為與轉讓環(huán)節(jié)有關的稅金再重復扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅(按照產權轉移書據記載的金額的0.5‰計算)

5. 加計扣除

⑴房地產開發(fā)企業(yè)(1+2)×20%

⑵對取得土地使用權后，未開發(fā)即轉讓的，不得加計扣除

二. 存量房地產轉讓扣除項目

1. 取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除

4. 與轉讓房地產有關的稅金

印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

6. 舊房及建筑物的評估價格(不是原值，不是凈值)

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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