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當(dāng)前位置:東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn) > 財(cái)會(huì)狂歡節(jié) > 私塾課> 物權(quán)法與合同法(4)

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專(zhuān)題二 物權(quán)法與合同法

二、合同法

10.定金與違約金

(1)定金

①定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效(實(shí)踐性合同)。

②約定的定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%,超過(guò)部分無(wú)效。

③給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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(2)違約金

【解釋】違約金,是按照當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定,一方當(dāng)事人違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣。

【提示】當(dāng)事人在合同中既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款,但兩者不可同時(shí)并用。

cpa經(jīng)濟(jì)法

【考題·單選題】甲餐廳承接乙的婚宴。雙方約定:婚宴共辦酒席20桌,每桌2000元;乙先行向甲餐廳支付定金1萬(wàn)元;任何一方違約,均應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元。合同訂立后,乙未依約向甲支付定金?;檠缜耙惶?,乙因故通知甲餐廳取消婚宴。甲餐廳要求乙依約支付1萬(wàn)元定金與5000元違約金。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,下列表述中,正確的是( )。(2012年)

A.甲餐廳應(yīng)在1萬(wàn)元定金與5000元違約金之間擇一向乙主張,因?yàn)槎ń鹋c違約金不能同時(shí)適用

B.甲餐廳僅有權(quán)請(qǐng)求乙支付8000元定金,因?yàn)槎ń鸩坏贸^(guò)合同標(biāo)的額的20%

C.甲餐廳無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙支付定金,因?yàn)橐椅磳?shí)際交付定金,定金條款尚未生效

D.甲餐廳無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙支付定金,因?yàn)槎ń痤~超過(guò)合同標(biāo)的額的20%,定金條款無(wú)效

【答案】C

【解析】定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,在本題中,乙未依約向甲餐廳支付定金,定金合同未生效,乙無(wú)權(quán)要求甲餐廳承擔(dān)定金責(zé)任。

11.房屋買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同

(1)買(mǎi)賣(mài)不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

(2)房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權(quán)

出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

①適用情形

只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),對(duì)于其他標(biāo)的的租賃,并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

cpa經(jīng)濟(jì)法

②通知義務(wù)

出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持;但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。

③承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的,人民法院不予支持:

a.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;

b.出租人將房屋出賣(mài)給近親屬;

【提示】近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。

c.出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;

d.第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【例題·多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí),承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。但在某些特殊情形下,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的,人民法院不予支持。這種特殊情形包括(  )。

A.出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的

B.第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋但尚未辦理登記手續(xù)的

C.租賃房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的

D.出租人將租賃房屋出售給其侄子的

【答案】AC

【解析】具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的,人民法院不予支持:(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的(選項(xiàng)C正確);(2)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的(選項(xiàng)D錯(cuò)誤);(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的(選項(xiàng)A正確);(4)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的(選項(xiàng)B錯(cuò)誤)。

12.融資租賃合同的認(rèn)定

(1)一般情形

根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇,向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物,提供給承租人使用,承租人支付租金的合同。

【提示】(1)三方當(dāng)事人:出租人、承租人、出賣(mài)人;(2)兩個(gè)合同:融資租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同。

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(2)售后回租:

承租人將其自有物出賣(mài)給出租人,再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的,法院不應(yīng)僅以承租人和出賣(mài)人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

【提示】(1)兩方當(dāng)事人:出租人、承租人(出賣(mài)人);(2)兩個(gè)合同:融資租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同。

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13.民間借款的利率

(1)年利率≤24%

借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%,出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的,人民法院應(yīng)予支持。

(2)年利率>36%

借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%,超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的,人民法院應(yīng)予支持。

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(3)關(guān)于逾期利率

①有約定

借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的,從其約定,但以不超過(guò)年利率24%為限。

②未約定或約定不明

a.既未約定借期內(nèi)的利率,也未約定逾期利率,出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的,人民法院應(yīng)予支持;

b.約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率,出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的,人民法院應(yīng)予支持。

14.建設(shè)工程合同

(1)分包

經(jīng)發(fā)包人同意,總承包人可以將自己承包的“部分工作”交由第三人完成,第三人就其完成的工作成果與總承包人向發(fā)包人承擔(dān)“連帶責(zé)任”。

【提示】

①發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人。

②禁止分包單位將其承包的工程再分包。

③建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成。

④承包人不得將其承包的“全部”建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人。

(2)承包人的優(yōu)先受償權(quán)

①發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài),建筑工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

②建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為6個(gè)月,自建設(shè)工程竣工之日或合同約定的竣工之日。

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