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契稅有3個(gè)地方扣,這里具體是什么情況,沒(méi)聽(tīng)明白,謝謝

契稅有3個(gè)地方扣,這里具體是什么情況,沒(méi)聽(tīng)明白,謝謝

增值額的確定 2023-11-11 10:38:05

問(wèn)題來(lái)源:

考點(diǎn)2:土地增值稅增值額的確定
知識(shí)點(diǎn)要求:
1.收入額的確定
2.每一項(xiàng)扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定
收入額的確定
收入
構(gòu)成
包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益(不含增值稅)
不含稅收入的換算
簡(jiǎn)易
計(jì)稅法
全額計(jì)稅
不含稅收入=含稅收入-增值稅=含稅收入/(1+5%)
差額計(jì)稅
不含稅收入=含稅收入-增值稅
一般
計(jì)稅法
房開(kāi)企業(yè)
不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額
非房開(kāi)企業(yè)
不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含稅收入/(1+9%)
扣除項(xiàng)目及其金額
土地增值稅扣除項(xiàng)目(6項(xiàng))
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房:12345
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房:1234
各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房:146
各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán):14
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款(買(mǎi)地的錢(qián))
出讓方式取得為土地出讓金
行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金
轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款
交納的有關(guān)稅費(fèi),如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)
取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除(出售舊房常有此種情況)
2.房地產(chǎn)
開(kāi)發(fā)成本
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(含耕地占用稅)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)(增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng))、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
(適當(dāng)關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目包含的內(nèi)容)
【提示】
(1)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋,裝修費(fèi)可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(與房地產(chǎn)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
分?jǐn)?/span>利息支出,并提供金融機(jī)構(gòu)證明
①利息+(1+2)×5%以內(nèi)
②利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額
不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明
①(1+2)×10%以內(nèi)
②全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照此方法扣除
兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定:
一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除
二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
賣(mài)新房
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)
其他企業(yè)
印花稅0.5‰(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù))+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)
賣(mài)舊房
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅(+契稅)
【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除;凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除
5.加計(jì)扣除
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
(1+2)×20%
對(duì)取得土地使用權(quán)后,未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除
【提示】代收費(fèi)用
一并收取:計(jì)入收入,費(fèi)用可扣,不作加計(jì)扣除基數(shù)
單獨(dú)收?。翰挥绊懹?jì)稅
6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
不能取得評(píng)估價(jià)格、但能提供購(gòu)房發(fā)票:
取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=購(gòu)房發(fā)票所載金額×(1+5%×購(gòu)買(mǎi)年限)
【提示】計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可以視同為一年
不能取得評(píng)估價(jià)格,也不能提供購(gòu)房發(fā)票,核定征收
提示1
舊房銷(xiāo)售不同情況扣除項(xiàng)目:
提示2
納稅人有下列情況之一的,需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額:
(1)出售舊房及建筑物的;
(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。
提示3
契稅稅務(wù)處理
契稅支付環(huán)節(jié)
稅務(wù)處理
取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅
計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房,其原購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅
轉(zhuǎn)讓有評(píng)估價(jià)格的存量房
已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中,不另扣除
轉(zhuǎn)讓無(wú)評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的存量房
凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)
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柴老師

2023-11-11 12:51:00 705人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

1.計(jì)算土地增值稅時(shí),轉(zhuǎn)讓新房時(shí),契稅是計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.轉(zhuǎn)讓舊房時(shí),有評(píng)估價(jià)格,契稅一般已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中,不另扣除。

3.轉(zhuǎn)讓舊房時(shí),如果無(wú)評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

每天努力,就會(huì)看到不一樣的自己,加油!
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