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契稅有3個(gè)地方扣，這里具體是什么情況，沒(méi)聽(tīng)明白，謝謝

增值額的確定 2023-11-11 10:38:05

問(wèn)題來(lái)源：

考點(diǎn)2：土地增值稅增值額的確定

知識(shí)點(diǎn)要求：

1.收入額的確定

2.每一項(xiàng)扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定

收入額的確定	收入構(gòu)成	包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益（不含增值稅）
		不含稅收入的換算	簡(jiǎn)易計(jì)稅法	全額計(jì)稅	不含稅收入=含稅收入-增值稅=含稅收入/（1+5%）
			簡(jiǎn)易計(jì)稅法			差額計(jì)稅	不含稅收入=含稅收入-增值稅
				一般計(jì)稅法	房開(kāi)企業(yè)	不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額
				一般計(jì)稅法		非房開(kāi)企業(yè)	不含稅收入=含稅收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=含稅收入/（1+9%）
扣除項(xiàng)目及其金額	土地增值稅扣除項(xiàng)目（6項(xiàng)） 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格			房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：12345 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房：1234 各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房：146 各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)：14

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買(mǎi)地的錢(qián)）		出讓方式取得為土地出讓金
						行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金
						轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款
		交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)
		取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除（出售舊房常有此種情況）
2.房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)（增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（適當(dāng)關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目包含的內(nèi)容）
【提示】（1）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）	能分?jǐn)?/span>利息支出，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的				①利息+（1+2）×5%以內(nèi) ②利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額
		不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明				①（1+2）×10%以內(nèi) ②全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照此方法扣除
		兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	賣(mài)新房	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)		城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求）
				其他企業(yè)		印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求）
		賣(mài)舊房	城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅（+契稅）
【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除
5.加計(jì)扣除	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)					（1+2）×20%
		對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除
【提示】代收費(fèi)用一并收取：計(jì)入收入，費(fèi)用可扣，不作加計(jì)扣除基數(shù) 單獨(dú)收?。翰挥绊懹?jì)稅
6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格	評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
		不能取得評(píng)估價(jià)格、但能提供購(gòu)房發(fā)票：取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+5%×購(gòu)買(mǎi)年限）【提示】計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年
		不能取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票，核定征收

提示1

舊房銷(xiāo)售不同情況扣除項(xiàng)目：

提示2

納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

提示3

契稅稅務(wù)處理

契稅支付環(huán)節(jié)		稅務(wù)處理
取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅		計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，其原購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅	轉(zhuǎn)讓有評(píng)估價(jià)格的存量房	已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，不另扣除
		轉(zhuǎn)讓無(wú)評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的存量房	凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)