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契稅有3個地方扣,這里具體是什么情況,沒聽明白,謝謝

契稅有3個地方扣,這里具體是什么情況,沒聽明白,謝謝

增值額的確定 2023-11-11 10:38:05

問題來源:

考點2:土地增值稅增值額的確定
知識點要求:
1.收入額的確定
2.每一項扣除項目的具體規(guī)定
收入額的確定
收入
構(gòu)成
包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益(不含增值稅)
不含稅收入的換算
簡易
計稅法
全額計稅
不含稅收入=含稅收入-增值稅=含稅收入/(1+5%)
差額計稅
不含稅收入=含稅收入-增值稅
一般
計稅法
房開企業(yè)
不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額
非房開企業(yè)
不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入/(1+9%)
扣除項目及其金額
土地增值稅扣除項目(6項)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
6.舊房及建筑物評估價格
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房:12345
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房:1234
各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房:146
各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地使用權(quán):14
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)支付的地價款(買地的錢)
出讓方式取得為土地出讓金
行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金
轉(zhuǎn)讓方式取得為實際支付的地價款
交納的有關(guān)稅費,如契稅、登記、過戶手續(xù)費
取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除(出售舊房常有此種情況)
2.房地產(chǎn)
開發(fā)成本
土地征用及拆遷補償費(含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費(增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項目名稱)、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用
(適當關(guān)注每個項目包含的內(nèi)容)
【提示】
(1)開發(fā)間接費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,裝修費可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用
分攤利息支出,并提供金融機構(gòu)證明
①利息+(1+2)×5%以內(nèi)
②利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額
不能分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明
①(1+2)×10%以內(nèi)
②全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照此方法扣除
兩點專門規(guī)定:
一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除
二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
賣新房
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)
其他企業(yè)
印花稅0.5‰(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))+城建稅+教育費附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)
賣舊房
城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅(+契稅)
【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據(jù)實扣除;凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除
5.加計扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(1+2)×20%
對取得土地使用權(quán)后,未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除
【提示】代收費用
一并收取:計入收入,費用可扣,不作加計扣除基數(shù)
單獨收?。翰挥绊懹嫸?/span>
6.舊房及建筑物評估價格
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票:
取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物的評估價格=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限)
【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年
不能取得評估價格,也不能提供購房發(fā)票,核定征收
提示1
舊房銷售不同情況扣除項目:
提示2
納稅人有下列情況之一的,需要對房地產(chǎn)進行評估,并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額:
(1)出售舊房及建筑物的;
(2)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
(3)提供扣除項目金額不實的;
(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的。
提示3
契稅稅務(wù)處理
契稅支付環(huán)節(jié)
稅務(wù)處理
取得土地使用權(quán)時支付的契稅
計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房,其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅
轉(zhuǎn)讓有評估價格的存量房
已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中,不另扣除
轉(zhuǎn)讓無評估價格但能提供購房發(fā)票的存量房
凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)
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柴老師

2023-11-11 12:51:00 704人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

1.計算土地增值稅時,轉(zhuǎn)讓新房時,契稅是計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.轉(zhuǎn)讓舊房時,有評估價格,契稅一般已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中,不另扣除。

3.轉(zhuǎn)讓舊房時,如果無評估價格但能提供購房發(fā)票的,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。

每天努力,就會看到不一樣的自己,加油!
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