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23年計(jì)算分析題第二問(wèn) 求貸款余額

其他知識(shí)點(diǎn) 2025-02-12 16:49:55

問(wèn)題來(lái)源：

練習(xí)23-2023計(jì)算分析題

　肖先生擬在2023年末購(gòu)置一套價(jià)格為360萬(wàn)元的精裝修商品房，使用自有資金140萬(wàn)元，公積金貸款60萬(wàn)元，余款通過(guò)商業(yè)貸款獲得。公積金貸款和商業(yè)貸款期限均為10年，均為浮動(dòng)利率，2023年末公積金貸款利率為4%，商業(yè)貸款利率為6%，均采用等額本息方式在每年年末還款。

該商品房?jī)赡旰蠼桓?，可直接拎包入住。肖先生?jì)劃收房后即搬入，居住滿(mǎn)8年后（2033年末）退休返鄉(xiāng)并將該商品房出售，預(yù)計(jì)扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后變現(xiàn)凈收入450萬(wàn)元。若該商品房用于出租，每年末可獲得稅后租金6萬(wàn)元。

5年末（2028年末）提前償還10萬(wàn)元的商業(yè)貸款本金。預(yù)計(jì)第5年末公積金貸款利率下降至3%，商業(yè)貸款利率下降至5%。

整個(gè)購(gòu)房方案的等風(fēng)險(xiǎn)投資必要報(bào)酬率為9%。

要求：

（1）計(jì)算前5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。

（2）計(jì)算第6年年初的公積金貸款余額和商業(yè)貸款余額。

（3）計(jì)算后5年每年末的公積金還款金額和商業(yè)貸款還款金額。

（4）計(jì)算整個(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值，并判斷該方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行。

【答案】（1）前5年每年末的公積金還款金額=60/（P/A，4%，10）=60/8.1109=7.40（萬(wàn)元）

前5年每年末的商業(yè)貸款還款金額=（360-140-60）/（P/A，6%，10）=160/7.3601=21.74（萬(wàn)元）

（2）第6年初的公積金貸款余額=7.40×（P/A，4%，5）=7.4×4.4518=32.94（萬(wàn)元）

第6年初的商業(yè)貸款余額=21.74×（P/A，6%，5）-10=21.74×4.2124-10=81.58（萬(wàn)元）

（3）后5年每年末的公積金還款金額=32.94/（P/A，3%，5）=32.94/4.5797=7.19（萬(wàn)元）

后5年每年末的商業(yè)貸款還款金額=81.58/（P/A，5%，5）=81.58/4.3295=18.84（萬(wàn)元）

（4）公積金還款的凈現(xiàn)值=7.40×（P/A，9%，5）+7.19×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，5）=7.40×3.8897+7.19×3.8897×0.6499=46.96（萬(wàn)元）

商業(yè)貸款還款的凈現(xiàn)值=21.74×（P/A，9%，5）+（18.84×（P/A，9%，5）+10）×（P/F，9%，5）=21.74×3.8897+（18.84×3.8897+10）×0.6499=138.69（萬(wàn)元）

每年租金的凈現(xiàn)值=6×（P/A，9%，8）×（P/F，9%，2）=6×5.5348×0.8417=27.95（萬(wàn)元）

整個(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值=450×（P/F，9%，10）+27.95-140-46.96-138.69

=450×0.4224+27.95-140-46.96-138.69=-107.62（萬(wàn)元）

因?yàn)檎麄€(gè)購(gòu)房方案的凈現(xiàn)值小于0，所以該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行。

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宮老師

2025-02-13 14:42:55 362人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

這里第二問(wèn)計(jì)算第6年年初的貸款余額，其實(shí)就是讓我們計(jì)算截止到第6年年初，尚未償還的貸款金額，那我們把尚未償還的每期貸款折現(xiàn)到6時(shí)點(diǎn)除就可以了。公積金每期的償還額是7.4萬(wàn)元，還有5期尚未償還，所以7.40×（P/A，4%，5）表示的就是尚未償還的貸款金額在第6年年初的價(jià)值。

我們也可以用總共需要償還的貸款在6年年初的價(jià)值減去已經(jīng)償還的貸款在6年年初的價(jià)值，即60*（F/P，4%，5）-7.4*（F/A，4%，5）=32.92（萬(wàn)元），這樣算出來(lái)的結(jié)果和參考答案是一致的。

每天努力，就會(huì)看到不一樣的自己，加油！

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