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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算_注會稅法熱點答疑

來源:東奧會計在線責編:劉碩2024-01-16 16:34:58

土地增值稅,不論是在注會考試還是在稅務師考試中,都是一項非常重要的考種,而對于這個考種中,涉及清算時有一處時間也是需要同學們加以區(qū)分的,我們一起看一下吧。

稅法熱點答疑

土地增值稅清算日期,時間到底是7日還是90日 ?

問題來源:

2023年3月,某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下:

(1)2015年9月以26000萬元競得用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地,并繳納了契稅。

(2)2016年3月開始動工建設,發(fā)生開發(fā)成本7500萬元,小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元(按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為3500萬元)。

(3)2022年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收,扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金900萬元,建筑安裝施工企業(yè)未開具發(fā)票,但企業(yè)已將其計入開發(fā)成本7500萬元中。

(4)2023年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%,共計取得含稅收入98000萬元,剩余10%的可售建筑面積以成本價抵債給債權人甲企業(yè)。

(5)該企業(yè)已預繳土地增值稅13160萬元。

(其他相關資料:當?shù)剡m用的契稅稅率為3%。企業(yè)選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,當?shù)卦试S扣除地方教育附加)

要求:根據(jù)以上資料,按照下列序號計算回答問題,如有計算需計算出合計數(shù)。

(1)簡要說明該企業(yè)應進行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續(xù)的時間。

理由:該項目對外銷售可售建筑面積的90%,剩余10%以成本價抵債給債權人甲企業(yè),相當于該項目全部銷售,屬于企業(yè)應當進行土地增值稅清算的情形。

時間:納稅人應當在滿足應辦理土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

(2)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。

契稅應納稅額=26000×3%=780(萬元)

允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=26000+780=26780(萬元)。

(3)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加合計數(shù)。

全部含稅的轉讓收入=98000/90%=108888.89(萬元)

應繳納的增值稅=108888.89/(1+5%)×5%=5185.19(萬元)

準予扣除的城建稅、教育費附加及地方教育附加合計數(shù)=5185.19×(5%+3%+2%)=518.52(萬元)。

(4)計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金,對方未開具發(fā)票,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計入開發(fā)成本扣除。利息扣除不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,且不包括加息、罰息。

開發(fā)成本=7500-900=6600(萬元)

開發(fā)費用=3500+(26780+6600)×5%=5169(萬元)

加計扣除金額=(26780+6600)×20%=6676(萬元)

扣除項目金額合計=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52(萬元)。

(5)計算該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。

增值額=108888.89/(1+5%)-45743.52=57960.18(萬元)

增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%

適用的稅率為50%,速算扣除系數(shù)為15%。

應納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56(萬元)

應補繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56(萬元)。

(6)該企業(yè)清算時補繳土地增值稅的同時,稅務機關是否應加收滯納金?簡要說明理由。

不應加收滯納金。

理由:納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。

東奧解答

1、看納稅主體哈,如果是房企就是90日,非房企就是7日。

本題是房企,所以是90日。

2、房企:

(1)凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目,納稅人應當在滿足條件之日起90 日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

(2)凡屬稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,納稅人應當在接到主管稅務機關下發(fā)的清算通知之日起90 日內(nèi),到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

非房企:

納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7 日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報,如實填寫《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》及相應的稅源明細表

本文注冊會計考試熱點問答整理自東奧答疑板塊

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,僅供考生學習使用,禁止任何形式的轉載)

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