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第三節(jié) 土地增值稅法

【知識點一】納稅義務人和征稅范圍

兩稅比較：契稅和土地增值稅的征稅對象是在境內(nèi)轉移土地、房屋權屬的行為。

【知識點二】稅率——四級超率累進稅率

【知識點三】應稅收入與扣除項目

增值額=應稅收入-扣除項目金額

(一)應稅收入的確定

1.轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入;

2.營改增后，土地增值稅的應稅收入：不含增值稅收入;

3.考試中需要關注：銷售(含視同銷售)比例影響扣除項目比例。

(二)扣除項目的確定(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的金額

包括地價款，有關費用和稅金(如契稅)。

【注意】

①契稅;

②比例(與開發(fā)比例、銷售收入比例匹配)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

【注意】

①不包括利息支出，含裝修費用;

②比例(與銷售收入比例匹配)。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，而是按稅法的標準計算扣除。

兩種扣除方式：

第一種扣除方式：利息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

第二種扣除方式：不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【注意】

①全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除;

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。

房地產(chǎn)開發(fā)費用注意事項：

①兩種扣除方式;

②比例(與銷售收入比例匹配)，包括單獨扣除的利息也需要按比例計算扣除。

(4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費附加;不包括增值稅。

(5)財政部確定的其他扣除項目

①從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用。

②加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%。

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的地價款或出讓金(應提供憑據(jù))、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費。

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(3)在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅(需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形下適用)，不包括增值稅。

銷售舊房及建筑物

不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以核定征收。