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第三節(jié)　土地增值稅法

【知識(shí)點(diǎn)四】應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)增值額的確定——計(jì)稅依據(jù)

土地增值額=不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

(二)應(yīng)納稅額計(jì)算

1.確定收入總額

2.確定扣除項(xiàng)目——重點(diǎn)，新5舊3

3.計(jì)算增值額

4.計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題-單選題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售其新建商品房一幢，取得不含增值稅銷(xiāo)售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元;該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%;銷(xiāo)售商品房時(shí)準(zhǔn)予稅前扣除的稅金為70萬(wàn)元。該公司銷(xiāo)售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。

A.2256.5

B.2445.5

C.3070.5

D.2898.5

【答案】D

【解析】計(jì)算扣除金額=4800+4800×10%+70+4800×20%=6310(萬(wàn)元)

計(jì)算土地增值額=14000-6310=7690(萬(wàn)元)

計(jì)算增值率=7690÷6310×100%=121.87%，確定適用稅率為50%、速算扣除系數(shù)15%

應(yīng)納土地增值稅=7690×50%-6310×15%=2898.5(萬(wàn)元)。

【知識(shí)點(diǎn)五】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

1.取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

2.以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(二)土地增值稅清算的條件

(三)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的公共設(shè)施

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(五)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

【知識(shí)點(diǎn)六】土地增值稅稅收優(yōu)惠

(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅;

2.對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。

(二)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(三)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

(四)對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

【知識(shí)點(diǎn)七】征收管理

除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

(一)納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地

納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在房地產(chǎn)坐落地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;

(二)納稅申報(bào)

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。