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計(jì)算土地增值稅時(shí)期間費(fèi)用如何扣除?

老師  這題 .計(jì)算土地增值稅時(shí),期間費(fèi)用(管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用等)不能直接據(jù)實(shí)扣除?

還用 500*70%+(4944+6200)*4%?

扣除項(xiàng)目及其金額應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定 2020-10-16 21:05:45

問(wèn)題來(lái)源:

某房地產(chǎn)開發(fā)公司系增值稅一般納稅人,于2017年10月受讓一宗土地使用權(quán),依據(jù)受讓合同支付地價(jià)款8000萬(wàn)元(已取得財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)),當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2017年11月起至2019年12月末,該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并在2019年11月至2020年2月期間全部銷售,依據(jù)銷售合同共計(jì)取得含稅銷售收入18900萬(wàn)元。在開發(fā)過(guò)程中,根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬(wàn)元,開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元(只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。
(其他相關(guān)資料:該公司所在省政府允許扣除地方教育附加。該公司發(fā)生與轉(zhuǎn)讓寫字樓相關(guān)并可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅799.52萬(wàn)元,當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%;教育費(fèi)附加征收比率為3%;地方教育附加征收比率為2%;契稅稅率為3%;其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%)
要求:根據(jù)上述資料,回答下列問(wèn)題。(★★★) 

1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項(xiàng)稅為(  )萬(wàn)元。

A、1164.22

B、519.05

C、720.05

D、900

正確答案:A

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項(xiàng)稅=(18900-8000×60%)÷(1+9%)×9%=1164.22(萬(wàn)元)。

本題考查增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷項(xiàng)稅額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+稅率)×稅率

注意當(dāng)期只對(duì)受讓土地的60%進(jìn)行開發(fā)并且全部銷售,所以只能扣除8000×60%的地價(jià)款。

2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅和兩個(gè)附加合計(jì)為( ?。┤f(wàn)元。

A、90

B、72

C、51.91

D、36.47

正確答案:D

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅和兩個(gè)附加合計(jì)=(1164.22-799.52)×(5%+3%+2%)=36.47(萬(wàn)元)。

本題考查準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金及附加。

【解題關(guān)鍵】此題需要注意的是城建稅及附加以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)征依據(jù),用銷項(xiàng)稅額減去準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算出來(lái)的增值稅應(yīng)納稅額為依據(jù)計(jì)算城建稅及附加。

3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”為( ?。┤f(wàn)元。

A、4944

B、5240

C、6030

D、8240

正確答案:A

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬(wàn)元)。

本題考查取得土地使用權(quán)所支付的金額的計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,包括按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

此題需要注意的是該房地產(chǎn)開發(fā)公司只開發(fā)了60%的土地并全部銷售,所以要按照比例計(jì)算準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)的金額。

4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅為( ?。┤f(wàn)元。

A、1123.33

B、1059.23

C、985.84

D、963.43

正確答案:B

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓收入=18900-1164.22=17735.78(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額=4944+6200+36.47+795.76+(4944+6200)×20%=14205.03(萬(wàn)元)
土地增值額=17735.78-14205.03=3530.75(萬(wàn)元)
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%,適用30%的稅率。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=3530.75×30%=1059.23(萬(wàn)元)。 

本題考查土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】計(jì)算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額(指銷售部分的銷項(xiàng)稅額)。

②扣除項(xiàng)目金額。

③增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目金額。

④增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%,進(jìn)而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù)。

⑤土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

查看完整問(wèn)題

楊老師

2020-10-17 13:43:39 5873人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué),您好:

是的,期間費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除的,是需要按照公式計(jì)算扣除的。

因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),它可能同時(shí)開展著幾個(gè)項(xiàng)目,而財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用,這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用,在會(huì)計(jì)上是按月核算的,不是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偟?。而企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的。此時(shí),如果簡(jiǎn)單利用這三項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)數(shù)來(lái)進(jìn)行扣除,顯然是不合理的。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算公式:

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)【本題用的是這個(gè)公式】

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)


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