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計算土地增值稅時期間費用如何扣除?

老師  這題 .計算土地增值稅時,期間費用(管理費、財務(wù)費、銷售費用等)不能直接據(jù)實扣除?

還用 500*70%+(4944+6200)*4%?

扣除項目及其金額應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定 2020-10-16 21:05:45

問題來源:

某房地產(chǎn)開發(fā)公司系增值稅一般納稅人,于2017年10月受讓一宗土地使用權(quán),依據(jù)受讓合同支付地價款8000萬元(已取得財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)),當月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2017年11月起至2019年12月末,該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并在2019年11月至2020年2月期間全部銷售,依據(jù)銷售合同共計取得含稅銷售收入18900萬元。在開發(fā)過程中,根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費和材料費共計6200萬元,開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明)。
(其他相關(guān)資料:該公司所在省政府允許扣除地方教育附加。該公司發(fā)生與轉(zhuǎn)讓寫字樓相關(guān)并可以抵扣的增值稅進項稅799.52萬元,當?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5%;教育費附加征收比率為3%;地方教育附加征收比率為2%;契稅稅率為3%;其他開發(fā)費用扣除比例為4%)
要求:根據(jù)上述資料,回答下列問題。(★★★) 

1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅為(  )萬元。

A、1164.22

B、519.05

C、720.05

D、900

正確答案:A

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅=(18900-8000×60%)÷(1+9%)×9%=1164.22(萬元)。

本題考查增值稅銷項稅額的計算。

【解題關(guān)鍵】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷項稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率)×稅率

注意當期只對受讓土地的60%進行開發(fā)并且全部銷售,所以只能扣除8000×60%的地價款。

2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護建設(shè)稅和兩個附加合計為( ?。┤f元。

A、90

B、72

C、51.91

D、36.47

正確答案:D

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護建設(shè)稅和兩個附加合計=(1164.22-799.52)×(5%+3%+2%)=36.47(萬元)。

本題考查準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金及附加。

【解題關(guān)鍵】此題需要注意的是城建稅及附加以實際繳納的增值稅為計征依據(jù),用銷項稅額減去準予抵扣的進項稅額計算出來的增值稅應(yīng)納稅額為依據(jù)計算城建稅及附加。

3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”為( ?。┤f元。

A、4944

B、5240

C、6030

D、8240

正確答案:A

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)。

本題考查取得土地使用權(quán)所支付的金額的計算。

【解題關(guān)鍵】取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用,包括按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

此題需要注意的是該房地產(chǎn)開發(fā)公司只開發(fā)了60%的土地并全部銷售,所以要按照比例計算準予扣除的取得土地使用權(quán)的金額。

4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅為(  )萬元。

A、1123.33

B、1059.23

C、985.84

D、963.43

正確答案:B

答案分析:該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的開發(fā)費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)
轉(zhuǎn)讓收入=18900-1164.22=17735.78(萬元)
扣除項目金額=4944+6200+36.47+795.76+(4944+6200)×20%=14205.03(萬元)
土地增值額=17735.78-14205.03=3530.75(萬元)
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%,適用30%的稅率。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=3530.75×30%=1059.23(萬元)。 

本題考查土地增值稅應(yīng)納稅額的計算。

【解題關(guān)鍵】計算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項稅額(指銷售部分的銷項稅額)。

②扣除項目金額。

③增值額=不含稅收入-扣除項目金額。

④增值率=增值額÷扣除項目金額×100%,進而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù)。

⑤土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

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楊老師

2020-10-17 13:43:39 5878人瀏覽

勤奮刻苦的同學,您好:

是的,期間費用不能據(jù)實扣除的,是需要按照公式計算扣除的。

因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,它可能同時開展著幾個項目,而財務(wù)費用、管理費用、銷售費用,這三項費用作為期間費用,在會計上是按月核算的,不是根據(jù)項目進行分攤的。而企業(yè)進行土地增值稅清算時是以項目為單位進行清算的。此時,如果簡單利用這三項費用的合計數(shù)來進行扣除,顯然是不合理的。

房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算公式:

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)【本題用的是這個公式】

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)


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