問題來源：
2、【考查知識點】背景：經(jīng)濟型酒店，可比公司法計算項目資本成本、CAPM、WACC，計算稅后經(jīng)營凈利潤、現(xiàn)金流量（營業(yè)期使用公式3）、凈現(xiàn)值、會計報酬率、敏感分析（最大最小法）
【特色】先計算稅后經(jīng)營凈利潤、再計算現(xiàn)金流量，即營業(yè)期使用公式3
2012綜合題（改編）
（1）經(jīng)濟型酒店的主要功能是為一般商務人士和工薪階層提供住宿服務，通常采取連鎖經(jīng)營模式。甲公司計劃加盟某知名經(jīng)濟型酒店連鎖品牌KJ連鎖，由KJ連鎖為擬開設的酒店提供品牌、銷售、管理、培訓等支持服務。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年，甲公司按照加盟合約年限作為擬開設酒店的經(jīng)營年限。加盟費用如下：
費用內(nèi)容 | 費用標準 | 支付時間 |
初始加盟費 | 按加盟酒店的實有客房數(shù)量收取，每間客房收取3000元 | 加盟時一次性支付 |
特許經(jīng)營費 | 按加盟酒店收入的6.5%收取 | 加盟后每年年末支付 |
特許經(jīng)營保證金 | 10萬元 | 加盟時一次性支付，合約到期時一次性歸還（無息） |
（2）甲公司計劃采取租賃舊建筑物并對其進行改造的方式進行酒店經(jīng)營。經(jīng)過選址調(diào)查，擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓，辦公樓的建筑面積為4200平方米，每平方米每天的租金為1元，租賃期為8年，租金在每年年末支付。
（3）甲公司需按KJ連鎖的統(tǒng)一要求對舊辦公樓進行改造、裝修，配備客房家具用品，預計支出600萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，上述支出可按8年攤銷，期末無殘值。
（4）租用的舊辦公樓能改造成120間客房，每間客房每天的平均價格預計為175元，客房的平均入住率預計為85%。
（5）經(jīng)濟型酒店的人工成本為固定成本。根據(jù)擬開設酒店的規(guī)模測算，預計每年人工成本支出105萬元。
（6）已入住的客房需發(fā)生客房用品、洗滌費用、能源費用等支出，每間入住客房每天的上述成本支出預計為29元。除此之外，酒店每年預計發(fā)生固定付現(xiàn)成本30萬元。
（7）經(jīng)濟型酒店需要按營業(yè)收入繳納營業(yè)稅金及附加，稅率合計為營業(yè)收入的5.5%。
（8）根據(jù)擬開設經(jīng)濟型酒店的規(guī)模測算，經(jīng)濟型酒店需要的營運資本預計為50萬元。
（9）甲公司擬采用2/3的資本結構（凈負債/權益）為經(jīng)濟型酒店項目籌資。在該目標資本結構下，稅前債務資本成本為9%。由于酒店行業(yè)的風險與甲公司現(xiàn)有資產(chǎn)的平均風險有較大不同，甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計經(jīng)濟型酒店項目的系統(tǒng)風險。KJ連鎖的β權益為1.75，資本結構（凈負債/權益）為1/1。已知當前市場的無風險報酬率為5%，權益市場的平均風險溢價為7%。甲公司與KJ連鎖適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%。
（10）由于經(jīng)濟型酒店改造需要的時間較短，改造時間可忽略不計。為簡化計算，假設酒店的改造及裝修支出均發(fā)生在年初（零時點），營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在以后各年年末，墊支的營運資本在年初投入，在項目結束時收回。一年按365天計算。
要求：
（1）計算經(jīng)濟型酒店項目的年稅后經(jīng)營凈利潤、按原始投資額計算會計報酬率（補充）（不考慮財務費用，計算過程和結果填入下方給定的表格中）。
項目 | 單價（元/間/天） | 年銷售數(shù)量（間） | 金額（元） |
銷售收入 | |||
變動成本 | |||
其中： | |||
固定成本 | — | — | |
其中： | — | — | |
— | — | ||
— | — | ||
稅前經(jīng)營利潤 | — | — | |
所得稅 | — | — | |
稅后經(jīng)營凈利潤 | — | — |
（2）計算評價經(jīng)濟型酒店項目使用的折現(xiàn)率。
（3）計算經(jīng)濟型酒店項目的初始（零時點）現(xiàn)金流量、每年的現(xiàn)金凈流量及項目的凈現(xiàn)值（計算過程和結果填入下方給定的表格中，金額：元），判斷項目是否可行并說明原因。
項目 | 零時點 | 第1至7年 | 第8年 |
…… | |||
現(xiàn)金凈流量 | |||
折現(xiàn)系數(shù) | |||
現(xiàn)值 | |||
凈現(xiàn)值 |
（4）由于預計的酒店平均入住率具有較大的不確定性，請使用最大最小法進行投資項目的敏感性分析，計算使經(jīng)濟型酒店項目凈現(xiàn)值為零的最低平均入住率。
【答案】
（1）
項目 | 單價（元/間/天） | 年銷售數(shù)量（間） | 金額（元） |
銷售收入 | 175 | 120×85%×365 | 6515250 |
變動成本 | 50 | 120×85%×365 | 1861500 |
其中： | |||
客房用品、洗滌費用、能源費用等 | 29 | 120×85%×365 | 1079670 |
特許經(jīng)營費 | 175×6.5% | 120×85%×365 | 423491.25 |
營業(yè)稅金及附加 | 175×5.5% | 120×85%×365 | 358338.75 |
固定成本 | — | — | 3678000 |
其中： | — | — | |
初始加盟費攤銷 | — | — | 120×3000/8=45000 |
年人工成本支出 | — | — | 1050000 |
固定付現(xiàn)成本 | — | — | 300000 |
改造、裝修，客房家具用品攤銷 | — | — | 6000000/8=750000 |
租金 | — | — | 4200×365=1533000 |
稅前經(jīng)營利潤 | — | — | 975750 |
所得稅 | — | — | 243937.5 |
稅后經(jīng)營凈利潤 | — | — | 731812.5 |
原始投資額=100000（加盟保證金）+3000×120（初始加盟費）+6000000（裝修費）+500000（營運資本）=6960000（元）
會計報酬率=731812.5/6960000=10.51%
（2）β資產(chǎn)=1.75/[1+（1-25%）×1/1]=1
項目β權益=1×[1+（1-25%）×2/3]=1.5
權益資本成本R=Rf+β×（Rm-Rf）=5%+1.5×7%=15.5%
加權平均資本成本=15.5%×60%+9%×（1-25%）×40%=12%
即評價經(jīng)濟型酒店項目使用的折現(xiàn)率為12%。
（3）
單位：元 | |||
項目 | 零時點 | 第1至7年 | 第8年 |
初始加盟費 | -120×3000=-360000 | ||
裝修等支出 | -6000000 | ||
特許經(jīng)營保證金 | -100000 | ||
營運資本 | -500000 | ||
稅后經(jīng)營凈利潤 | 0 | 731812.5 | 731812.5 |
初始加盟費攤銷 | 45000 | 45000 | |
改造、裝修，客房家具用品攤銷 | 750000 | 750000 | |
特許經(jīng)營保證金 | 100000 | ||
營運資本 | 500000 | ||
現(xiàn)金凈流量 | -6960000 | 1526812.5 a | 2126812.5 b |
折現(xiàn)系數(shù) | 1 | 4.5638 | 0.4039 |
現(xiàn)值 | -6960000 | 6968066.888 | 859019.5688 |
凈現(xiàn)值 | 867086.46 | ||
現(xiàn)金流量=稅后經(jīng)營凈利潤+折舊攤銷（非付現(xiàn)成本）
表格中a=731812.5+45000+750000=1526812.5（元）
壽命期末還要收回營運資本50萬元、保證金10萬元
表格中b=731812.5+45000+750000+100000+500000=2126812.5（元）
項目凈現(xiàn)值大于0，因此是可行的。
（4）設平均入住率下降W個百分點時，項目凈現(xiàn)值=0
受此影響的有以下幾項：
Δ收入=175×120×W×365
Δ變動成本=50×120×W×365
867086.46=（175×120×W×365-50×120×W×365）×（1-25%）×（P/A，12%，8）
解得：W=4.25%
即最低平均入住率=85%-4.25%=80.75%。
查看完整問題
鄒老師
2025-06-13 15:14:08 147人瀏覽
尊敬的學員，您好：
您好，初始加盟費屬于資本性支出，在支付時點作為一次性投資計入初始現(xiàn)金流量，無需考慮所得稅影響，因為稅法上要求將其資本化而非費用化處理。后續(xù)通過攤銷，攤銷額作為非付現(xiàn)成本抵減稅前經(jīng)營利潤，從而節(jié)省所得稅，這部分已在計算稅后經(jīng)營凈利潤和現(xiàn)金凈流量時體現(xiàn)。
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