問題來源：
A市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：
（1）該廠房于2005年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1610萬元，
賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。
（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。
（3）轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。
要求：根據(jù)上述資料，請回答下列問題。（2020年考題改編）
1.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅（ ?。┤f元。
A、147.62
B、77.00
C、13.90
D、73.33
正確答案：D
答案分析：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。2016年4月30日及以前繳納契稅的：增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%。（2）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅=（3100-1560）/（1+5%）×5%=73.33（萬元）。
2.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為（ ?。┤f元。（不考慮印花稅、地方教育附加）
A、7.33
B、1.39
C、7.70
D、54.13
正確答案：A
答案分析：準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金包括城建稅及附加、印花稅，本題不考慮印花稅和地方教育附加，所以準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=73.33×（7%+3%）=7.33（萬元）。
3.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除項目金額為（ ?。┤f元。
A、1574.13
B、327.33
C、1527.33
D、647.33
正確答案：C
答案分析：評估價格=重置成本價×成新度折扣率=3800×40%=1520（萬元）；準予扣除項目金額=1520+7.33=1527.33（萬元）。
4.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。
A、1460.46
B、1156.46
C、523.37
D、493.65
正確答案：C
答案分析：增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34（萬元）；增值率=1499.34/1527.33×100%=98.17%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37（萬元）。
【思路點撥】轉(zhuǎn)讓舊房能取得評估價格的，土地增值稅的計算依然遵循“五步法”（參考第（一）題的【思路點撥】），和房企轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅的計算不同點在于前兩步的具體確定：
|
不同點 |
具體內(nèi)容 |
|
|
第一步 確定收入額 |
增值稅采用一般計稅方法 |
銷項稅額=全額/（1+9%）×9% |
|
增值稅采用簡易計稅方法 |
非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）×5% 自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）×5% |
|
|
第二步 確定扣除項目金額 |
取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
地價款+契稅+相關(guān)費用（未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除） |
|
評估價格 |
評估價格=重置成本價×成新度折扣率（如因計算納稅需要發(fā)生的評估費，也可以扣除） |
|
|
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 |
城建稅及附加、印花稅 |
|
喬老師
2023-11-11 11:36:30 1636人瀏覽
勤奮刻苦的同學(xué)，您好：
因為，本題能取得“評估價格”【資料（3）說明有評估價格】
轉(zhuǎn)讓存量房——能取得評估價格
可以扣除的項目有三大類：
1.取得土地使用權(quán)支付的金額（這里包括地價款+登記過戶手續(xù)費+受讓土地使用權(quán)時繳納的契稅）；
2.評估價格；
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
【按照評估價格扣除，如果題目不單獨給出地價款和取得土地時繳納的契稅，一般默認為評估價格中包括地價款和契稅；但是如果題目單獨給出地價和地價對應(yīng)的契稅的話，還是要作為取得土地使用權(quán)支付的金額扣除的】
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金【城建稅+教育費附加+地方教育附加（看題目表述，下同）+印花稅。注意這種情況并不包括契稅】。
不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的：
可以扣除的項目有兩大類：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格=購房發(fā)票所載金額×（1+n×5%)（n為年限）
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金【城建稅+教育費附加+地方教育附加+印花稅+契稅（需提供完稅憑證）】
注意：
（1）計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
（2）如果能提供契稅完稅憑證，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金還包括契稅，反之則不得扣除契稅，其次契稅不得作為加計扣除5%的基數(shù)。
【本題有評估價格，所以轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金中，不包括契稅】
給您一個愛的鼓勵，加油~
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