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允許扣除的土地使用權(quán)金額包括契稅,增值稅為何不能減契稅?

為什么第一小題說(shuō)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額是包括契稅的, 但是第二小題的差額計(jì)征增值稅的時(shí)候扣減出讓金不扣減契稅,是為什么呢?

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算管理 2019-10-02 23:57:28

問(wèn)題來(lái)源:

2019年2月,某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料如下:
(1)2016年8月支付政府8000萬(wàn)元土地出讓金(取得合規(guī)的財(cái)政票據(jù)),取得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地,并繳納契稅。
(2)2016年9月開(kāi)始動(dòng)工建造,發(fā)生開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元,其中,銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬(wàn)元。
(3)2018年7月項(xiàng)目開(kāi)始銷售,至2018年底,已銷售可售建筑面積的80%,共計(jì)取得含稅收入24000萬(wàn)元;可售建筑面積的20%投資入股某酒店,約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。
(4)公司已按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1200萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料:該公司可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅1000萬(wàn)元;當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,省級(jí)政府規(guī)定其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。
要求:根據(jù)上述資料,回答下列問(wèn)題。(不考慮印花稅)

1.該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額是( ?。┤f(wàn)元。

A、6400

B、6720

C、8000

D、8400

正確答案:D

答案分析:

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=8000+8000×5%=8400(萬(wàn)元)。

本題考查土地增值稅相關(guān)扣除項(xiàng)目及應(yīng)納稅額的計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】

業(yè)務(wù)(1):取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

業(yè)務(wù)(2):已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

業(yè)務(wù)(3):將自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資入股,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的,應(yīng)視同銷售,計(jì)算繳納土地增值稅。所以項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售,銷售收入=24000÷80%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法的,銷項(xiàng)稅額=(含稅全價(jià)-土地價(jià))÷(1+增值稅稅率)×增值稅稅率,不含稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額;城建稅及附加以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)征依據(jù);納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%。

業(yè)務(wù)(4):計(jì)算土地增值稅

①不含稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額(指銷售部分的銷項(xiàng)稅額)。

②扣除項(xiàng)目金額。

③增值額=不含稅收入-扣除項(xiàng)目金額。

④增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%,進(jìn)而判斷適用稅率和速算扣除系數(shù)。

⑤土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

⑥實(shí)際補(bǔ)繳的土地增值稅=土地增值稅-預(yù)繳土地增值稅稅款。


2.該公司上述項(xiàng)目增值稅的銷項(xiàng)稅是( ?。┤f(wàn)元。

A、2000

B、2108.20

C、2435.10

D、2662.79

正確答案:A

答案分析:該公司增值稅的銷項(xiàng)稅=(24000÷80%-8000)÷(1+10%)×10%=2000(萬(wàn)元)。

3.該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)是( ?。┤f(wàn)元。

A、120

B、187

C、193.6

D、224.4

正確答案:A

答案分析:該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=(2000-1000)×(7%+3%+2%)=120(萬(wàn)元)。

4.該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為( ?。┤f(wàn)元。

A、16620

B、17420

C、18120

D、19010

正確答案:A

答案分析:扣除項(xiàng)目金額=8400(取得土地使用權(quán)所支付的金額)+(5000-1000)(開(kāi)發(fā)成本)+[1000+(8400+4000)×5%](開(kāi)發(fā)費(fèi)用)+120(稅金)+(8400+4000)×20%(加計(jì)扣除)=8400+4000+1620+120+2480=16620(萬(wàn)元)。

5.計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅為( ?。┤f(wàn)元。

A、2101

B、2298.2

C、2521

D、2654.1

正確答案:C

答案分析:不含稅收入=24000÷80%-2000=28000(萬(wàn)元)
增值額=28000-16620=11380(萬(wàn)元)
增值率=11380÷16620×100%=68.47%
適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%
應(yīng)納土地增值稅=11380×40%-16620×5%=3721(萬(wàn)元)
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=3721-1200=2521(萬(wàn)元)。

6.以下說(shuō)法正確的有( ?。?。

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除

B、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

C、回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

E、房地產(chǎn)企業(yè)扣留建筑企業(yè)的質(zhì)保金,凡不能取得發(fā)票的,該金額不得扣除

正確答案:A,D,E

答案分析:選項(xiàng)B,根據(jù)規(guī)定,納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。選項(xiàng)C,回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

查看完整問(wèn)題

馬老師

2019-10-03 19:11:01 8712人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

這里是不同稅種中不同的計(jì)稅規(guī)則,即在計(jì)算轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅差額計(jì)稅時(shí),那么減去的購(gòu)置原價(jià)只能是購(gòu)置原價(jià)本身,不能減去相關(guān)稅費(fèi),這個(gè)是沿襲了之前營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定。

在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候,取得土地使用權(quán)支付的金額中包括契稅,所以契稅是可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目中扣除的。

您再理解一下哦,如仍有疑問(wèn),歡迎您繼續(xù)提問(wèn),祝您考試順利通關(guān)~~

每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的,加油!
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