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1、2小問(wèn)契稅是否包含的問(wèn)題

第1小問(wèn)，計(jì)算可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款，包含了繳納的契稅，第2小問(wèn)計(jì)算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅，用轉(zhuǎn)讓收入減去取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款，沒(méi)有包含契稅，怎么理解這個(gè)知識(shí)點(diǎn)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目及其金額 2022-11-06 18:07:05

問(wèn)題來(lái)源：

2022年8月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：
（1）2018年9月以20000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅600萬(wàn)元。
（2）2019年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬(wàn)元；利息支出800萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息，所在省人民政府規(guī)定，能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。
（3）2019年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并開始銷售，截至清算前，該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含增值稅收入64800萬(wàn)元，剩余可售建筑面積已經(jīng)自用；發(fā)生與轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)并可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為165.14萬(wàn)元。
（4）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅1200萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：不考慮印花稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題。

1.企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額是（　?。┤f(wàn)元。

A、19400

B、26000

C、20600

D、18540

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=（20000+600）×90%=18540（萬(wàn)元）。

2.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額是（　　）。

A、412.84

B、353.39

C、318.53

D、369.91

正確答案：D

答案分析：允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=[（64800-20000×90%）÷（1+9%）×9%-165.14]×（5%+3%+2%）=369.91（萬(wàn)元）。

3.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為（　?。?。

A、35600.78

B、35386.84

C、31846.51

D、31829.99

正確答案：C

答案分析：允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+7000×90%+（800-50）×90%+（18540+7000×90%）×4%+369.91+（18540+7000×90%）×20%=31846.51（萬(wàn)元）。

4.計(jì)算清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的稅額是（　　）。

A、8843.38

B、9958.49

C、8850.82

D、8347.5

正確答案：A

答案分析：不含稅收入=64800-（64800-20000×90%）÷（1+9%）×9%=60935.78（萬(wàn)元）增值率=（60935.78-31846.51）÷31846.51×100%=91.34%應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=（60935.78-31846.51）×40%-31846.51×5%-1200=8843.38（萬(wàn)元）。

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高老師

2022-11-07 12:59:05 1629人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，契稅是在取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除的，所以第1小問(wèn)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額包含地價(jià)和契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，這里扣除項(xiàng)目?jī)H包含地價(jià)，允許扣除的只有土地價(jià)款，土地價(jià)款中包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等，不包含契稅，這里是增值稅中的規(guī)定，注意和土地增值稅進(jìn)行區(qū)分，所以用轉(zhuǎn)讓收入減去土地價(jià)款。

祝您輕松過(guò)關(guān)！