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出售不動產(chǎn)簡易計稅扣除部分是否包含契稅？

扣除的房產(chǎn)原值是不是應(yīng)該包含取得時繳納的契稅？

增值稅一般納稅人應(yīng)納稅款的審核 2020-08-07 10:21:58

問題來源：

科萬公司為一家大型酒店，系增值稅一般納稅人，主要經(jīng)營范圍包括住宿、餐飲及租賃服務(wù)。2020年3月發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)如下：
（1）當(dāng)月取得住宿服務(wù)收入210萬元，餐飲服務(wù)收入135萬元（其中外賣服務(wù)收入為25萬元）。
（2）將2015年1月購入的本地一棟寫字樓經(jīng)營租賃給一家咨詢公司，約定每年收租金100萬元，每半年結(jié)算一次，當(dāng)月已收到50萬元?？迫f公司選擇簡易計稅方法計稅。
（3）授權(quán)境內(nèi)某餐飲企業(yè)使用其字號，當(dāng)月取得特許權(quán)使用費收入100萬元。
（4）將2019年8月購入異地的一處房產(chǎn)經(jīng)營租賃給甲公司，約定年租金為500萬元，租賃期為5年，每年租金于3月收取，當(dāng)月科萬公司收取租金500萬元。
（5）將一棟于2015年3月購入的房產(chǎn)抵償某公司債務(wù)，該房產(chǎn)購入發(fā)票因保管不善丟失，但科萬公司保留完整的契稅完稅憑證，契稅完稅憑證注明的稅額為80萬元（稅率為4%），此次抵債金額為5000萬元?？迫f公司選擇按簡易計稅方法計稅。
（6）科萬公司當(dāng)月采購相關(guān)物資，取得增值稅專用發(fā)票注明的增值稅稅額為31.5萬元。已于當(dāng)月申報抵扣。
其他相關(guān)資料：上述采用一般計稅方法的收入均不含增值稅，采用簡易計稅方法的收入均含稅?？迫f公司享受生活性服務(wù)業(yè)加計抵減政策，上期末無加計抵減額余額。
要求：

（1）計算科萬公司當(dāng)月一般計稅方法應(yīng)繳納的增值稅。（不考慮預(yù)繳增值稅的扣減）

一般計稅方法應(yīng)繳納的增值稅=（210+135）×6%+100×6%+500×9%-31.5-31.5×15%=35.48（萬元）。

（2）根據(jù)資料（2），計算科萬公司應(yīng)繳納的增值稅。

應(yīng)繳納的增值稅=50/（1+5%）×5%=2.38（萬元）。

（3）根據(jù)資料（4），說明科萬公司是否需要預(yù)繳增值稅，如果需要預(yù)繳計算應(yīng)預(yù)繳增值稅，并說明預(yù)繳增值稅的稅務(wù)機關(guān)。

科萬公司需要預(yù)繳增值稅，根據(jù)規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。應(yīng)預(yù)繳增值稅=500×3%=15（萬元）。

（4）根據(jù)資料（5），計算科萬公司抵債房產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅。（★★★）

科萬公司應(yīng)繳納的增值稅=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%=（5000-80÷4%）/（1+5%）×5%=142.86（萬元）。

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