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已銷(xiāo)可售建筑面積比例如何分辨？

只要涉及已銷(xiāo)可售建筑面積比例從取得土地支付金額到開(kāi)發(fā)費(fèi)用都要乘比例嗎

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目及其金額 2022-11-17 21:43:22

問(wèn)題來(lái)源：

2022年8月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料如下：
（1）2018年9月以20000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買(mǎi)用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅600萬(wàn)元。
（2）2019年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元；利息支出800萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息，所在省人民政府規(guī)定，能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。
（3）2019年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并開(kāi)始銷(xiāo)售，截至清算前，該項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含增值稅收入64800萬(wàn)元，剩余可售建筑面積已經(jīng)自用；發(fā)生與轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)并可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為165.14萬(wàn)元。
（4）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅1200萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：不考慮印花稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題。

1.企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額是（　?。┤f(wàn)元。

A、19400

B、26000

C、20600

D、18540

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=（20000+600）×90%=18540（萬(wàn)元）。

2.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額是（　　）。

A、412.84

B、353.39

C、318.53

D、369.91

正確答案：D

答案分析：允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=[（64800-20000×90%）÷（1+9%）×9%-165.14]×（5%+3%+2%）=369.91（萬(wàn)元）。

3.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為（　?。?。

A、35600.78

B、35386.84

C、31846.51

D、31829.99

正確答案：C

答案分析：允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18540+7000×90%+（800-50）×90%+（18540+7000×90%）×4%+369.91+（18540+7000×90%）×20%=31846.51（萬(wàn)元）。

4.計(jì)算清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的稅額是（　?。?。

A、8843.38

B、9958.49

C、8850.82

D、8347.5

正確答案：A

答案分析：不含稅收入=64800-（64800-20000×90%）÷（1+9%）×9%=60935.78（萬(wàn)元）增值率=（60935.78-31846.51）÷31846.51×100%=91.34%應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=（60935.78-31846.51）×40%-31846.51×5%-1200=8843.38（萬(wàn)元）。

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馮老師

2022-11-18 15:51:22 1401人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

是這樣的，對(duì)于取得土地使用權(quán)所支付的金額，既要看開(kāi)發(fā)比例還要看銷(xiāo)售比例，結(jié)合本題已知條件，如果取得這塊土地開(kāi)發(fā)了60%，建成的房產(chǎn)銷(xiāo)售了80%，那么允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額為18540×60%×80%。如果全部開(kāi)發(fā)，只銷(xiāo)售了其中80%，此時(shí)只需要乘以80%即可。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，要看銷(xiāo)售比例，如果銷(xiāo)售了80%，那么實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本要乘以80%為最終的扣除金額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)算基礎(chǔ)是土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，所以如果求出這兩個(gè)金額，那么不需要再乘以比例，因?yàn)榛鶖?shù)已經(jīng)考慮過(guò)銷(xiāo)售比例了，所以無(wú)須再乘以銷(xiāo)售比例。

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