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收入費(fèi)用配比原則詳解：如何計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用

老師，為什么計(jì)算企業(yè)所得稅扣除期間費(fèi)用和稅金時(shí)不是按80%的比例扣而是全額扣的呢

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理居民企業(yè)應(yīng)納稅額的計(jì)算 2022-01-03 10:59:38

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年開發(fā)一棟寫字樓,相關(guān)資料如下：
（1）取得土地使用權(quán)支付土地出讓金4000萬元、市政配套設(shè)施費(fèi)600萬元，繳納契稅184萬元。
（2）支付前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)共計(jì)6800萬元，支付公共配套設(shè)施費(fèi)400萬元。
（3）寫字樓地上可售建筑面積12000平方米，地下配套車位不可售面積3000平方米。
（4）公司采取基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)五五分成方式委托代銷寫字樓面積的80%，每平方米不含稅基價(jià)1.9萬元,剩余面積辦公自用；公司、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同，取得不含稅收入19200萬元（已收到受托方已銷寫字樓清單）。
（5）取得地下車位臨時(shí)停車費(fèi)不含稅收入18萬元。
（6）發(fā)生期間費(fèi)用1500萬元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅等稅金及附加共計(jì)2100萬元。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1、該公司2020年企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入是（　?。┤f元。

A、24018

B、19218

C、19200

D、18258

正確答案：B

答案分析：

（1）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)比較銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格與基價(jià)，遵循從高原則，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2）公司、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同對(duì)應(yīng)的不含稅收入（19200萬元）＞基價(jià)（12000×80%×1.9=18240萬元），故委托代銷確認(rèn)的收入為19200萬元。（3）該公司2020年企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入=19200+18=19218（萬元）。

2、該公司2020年企業(yè)所得稅前應(yīng)直接扣除的土地成本（含契稅）是（　　）萬元。

A、4600.0

B、4784.0

C、3680.0

D、3827.2

正確答案：D

答案分析：

該公司2020年企業(yè)所得稅前應(yīng)直接扣除的土地成本（含契稅）=（4000+600+184）×80%=3827.2（萬元）。

3、該公司2020年企業(yè)所得稅前應(yīng)扣除土地成本以外的開發(fā)成本是（　?。┤f元。

A、7200

B、5440

C、6800

D、5760

正確答案：D

答案分析：

該公司2020年企業(yè)所得稅前應(yīng)扣除土地成本以外的開發(fā)成本=（6800+400）×80%=5760（萬元）。

4、該公司2020年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（　　）萬元。

A、1284.5

B、1184.5

C、1707.7

D、1507.7

正確答案：D

答案分析：

該公司2020年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（19218-3827.2-5760-1500-2100）×25%=1507.7（萬元）。

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徐老師

2022-01-04 05:08:38 3280人瀏覽

勤奮可愛的學(xué)員，你好：

因?yàn)槠陂g費(fèi)用就是企業(yè)銷售才產(chǎn)生的，未銷售的部分還沒有產(chǎn)生期間費(fèi)用呢，所以不需要再考慮銷售比例了~

轉(zhuǎn)讓新建房，銷售比例與開發(fā)比例的應(yīng)用：

轉(zhuǎn)讓新建房	“已開發(fā)、已銷售”對(duì)應(yīng)的部分才允許扣除
取得土地使用權(quán)所支付的金額A	A=全部金額×開發(fā)比例×銷售比例
房地產(chǎn)開發(fā)成本B	B=全部金額×銷售比例
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用C	C=本項(xiàng)目全部利息×銷售比例+（A+B）×5%以內(nèi) 或，C=（A+B）×10%以內(nèi)
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D	（1）一般計(jì)稅方法下：城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加=（銷項(xiàng)稅額-本項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額×銷售比例）×稅率/計(jì)征比例（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加=增值稅應(yīng)納稅額×稅率/計(jì)征比例
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D	印花稅=購銷合同記載的金額×0.5‰（非房開企業(yè)）
其他扣除項(xiàng)目E （房開企業(yè)）	E=（A+B）×20%