當(dāng)前位置: 東奧會計在線> 財會答疑> 稅務(wù)師 > 稅法一 > 答疑詳情

為什么不考慮支付相關(guān)稅費210？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應(yīng)納稅額計算的一般規(guī)定 2022-11-02 23:22:20

問題來源：

位于市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2020年10月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）銷售自行開發(fā)的商品房總可售面積的80%，取得含稅銷售額26160萬元；
（2）出租自行開發(fā)的商品房總可售面積的20%，租期為2020年10月1日至2023年9月30日。一次性取得3年不含稅租金1080萬元；
（3）支付乙公司施工勞務(wù)費，取得增值稅專用發(fā)票注明金額4200萬元、稅額378萬元，并注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱及項目名稱，該施工勞務(wù)費由銷售的商品房分擔(dān)80%；
（4）在該商品房開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（包括銀行罰息20萬元，能夠提供金融機構(gòu)的證明并能夠按建筑項目合理分?jǐn)偅?
已知：甲公司2019年3月受讓該商品房所用土地，向政府部門支付地價款6000萬元（取得合規(guī)支付憑證），支付相關(guān)稅費共計210萬元。甲公司將受讓土地的60%用于開發(fā)該商品房，《施工許可證》上注明的開工日期為2019年5月。所在地省政府規(guī)定其他開發(fā)費用扣除比例為5%。取得的增值稅專用發(fā)票均已申報抵扣。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括地方教育附加，不考慮印花稅。
根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.甲公司銷售、出租商品房應(yīng)繳納增值稅（　?。┤f元。

A、1620.00

B、1339.20

C、1641.40

D、1466.10

正確答案：C

答案分析：銷項稅額=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%+1080×9%=2019.40（萬元）。應(yīng)繳納的增值稅=2019.40-378=1641.40（萬元）。

2.計算土地增值稅時，可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（　?。┤f元。

A、191.81

B、194.38

C、175.93

D、194.40

正確答案：B

答案分析：增值稅=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%-378×80%=1619.80（萬元）；可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1619.80×（7%+3%+2%）=194.38（萬元）。

3.計算土地增值稅時，可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計（　?。┤f元。

A、10410.00

B、6340.80

C、8328.00

D、6246.00

正確答案：B

答案分析：可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本=（6000+210）×60%×80%+4200×80%=6340.80（萬元）。

4.計算土地增值稅時，可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（　?。┤f元。

A、1425.00

B、696.30

C、800.40

D、701.04

正確答案：D

答案分析：可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=（500-20）×80%+6340.80×5%=701.04（萬元）。

5.甲公司銷售商品房應(yīng)繳納土地增值稅（　　）萬元。

A、6561.17

B、2856.60

C、6473.83

D、6591.05

正確答案：D

答案分析：扣除項目金額合計=6340.80+701.04+194.38+6340.80×20%=8504.38（萬元），增值額=26160-（26160-6000×60%×80%）/（1+9%）×9%-8504.38=15733.42（萬元），增值率=15733.42/8504.38×100%=185%。適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%，應(yīng)繳納的土地增值稅=15733.42×50%-8504.38×15%=6591.05（萬元）。

6.關(guān)于甲公司土地增值稅處理，下列表述正確的有（　　）。

A、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括允許從銷項稅額抵扣的進項稅額

B、房地產(chǎn)出租，不屬于征收土地增值稅征收范圍

C、為取得土地使用權(quán)支付的契稅，允許計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除

D、實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，不能按清算項目準(zhǔn)確計算的不得扣除

E、甲公司應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報

正確答案：A,B,E

答案分析：選項C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。選項D：不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。

查看完整問題